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マドリエ船橋中央｜株式会社相川スリーエフ　本社

2025.03.19
相川スリーエフ
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ARTICLE

今、マンションを売るという選択肢について考えてみる。

<p style="text-align: center;"><span style="font-size:22px;"><strong>マンション購入の本質を考える<br />
資産価値と将来の選択肢</strong></span></p>

<p><br />
<br />
<img alt="" src="/5000464/img/s20250318221922.jpg" /></p>

<p> </p>

<p>現在、都市部ではマンションに住む方が年々増加しています。これは都市の利便性や生活の快適さを求める方々にとって、ごく自然な流れです。しかし、住宅を「資産」として捉えた場合、マンションが本当に長期的な資産価値を持ち続けるのか、慎重に考える必要があるかもしれません。</p>

<p> </p>

<p>近年、不動産市場ではマンションがまるで**「株式投資」**のように扱われることが増えています。短期・中期では売却益を得るゲームのような側面があり、それを狙って購入する方も少なくありません。外国人投資家も続々と参入しています。しかし、長期的な視点で見たとき、その価値はどのように変化するのか議論される機会が増えています。<br />
<br />
バブルと言えるかは分かりません。しかし、事実として、区分マンションを賃貸しているオーナーは気が付いているはずです。マンション購入価格に対して賃料があまりに低いと言う現実を。</p>

<p>通常であれば、表面利回り7%以上にしたいところ、都心のタワマンでは、2%を下回ることも多くありません。<br />
<br />
なぜ、そこまで低いのか。それは、借りる側がそこまで高い賃料を払ってまで住まないからであり、需給バランスが完全に崩れているためです。<br />
<br />
それなのに マンション価格は高騰しています。つまり、マンションは売買目的の投資物件であり、貸して儲けるのではなく、売買により利益を確定する商品となってしまったと言えます。<br />
<br />
利回り2%に対して、銀行融資の金利が2%に迫ってきました。自分で住む場合は安い住宅ローンを利用できますが、投資目的の場合は、プロパーのプロジェクト資金となります。もちろん、住宅ローン控除もありません。このままでは逆ザヤになってしまいます。表面利回りを金利が超える・・・。この状態は、80年代後半の不動産バブルに似たものです。考えると恐ろしいことです。<br />
<br />
この状況から、いま住宅ローンを借りて都心の分譲マンションにお住まいの方々は、売り時であると言えるかもしれません。<br />
最高値を更新しているいま、価格が下がる前に売却することも視野にいれると良いかもしれません。<br />
<br />
当社は不動産と住宅建築事業を展開していますが、お子様が産まれるタイミングでお庭のある戸建てを求める方が多いです。<br />
<br />
数年前に都心のマンションを購入していた場合、今なら売却益が出ます。一例を挙げますと、港区のマンションをフルローンで2年前に9,000万円で購入。それを今年に入り売却した額が1億3千万円。この売却益と、新たな低金利の住宅ローンを合わせて、都心から離れた首都圏エリアの良い場所に、広い土地を買い、大きなRC住宅を建築。このような事例も出ています。<br />
<br />
<br />
<u><span style="font-size:20px;"><strong>◆マンションの資産価値を考えてみる</strong></span></u><br />
<br />
確かに、都心のマンションは利便性が高く便利です。「駅まで1分、タワマンならコンシェルジュが常駐、目の前にスタバがあり、飲食店が立ち並び、ショッピングも徒歩圏内。あるいは閑静な住宅街にある100m2を超える広い低層マンション」<br />
1億を超えて2億のマンションも多数出てきました。それどころか、10億を超えるマンションまで数多く見かけます。<br />
<br />
RCのマンションは、50年は確実に保ちます。そして、50年を経過するころ、建て替えの議論が始まりますが、現実は非常に難しく建て替えが進んでいません。<br />
その理由は、建ぺい率や容積率がいっぱいで建築されているため、今より大きなマンションに建て替えができずに、既存の住人さんは、建て替え資金を100%用意する必要があるからです。<br />
再開発エリアに指定された運の良いマンションの場合は、高さ制限や建ぺい容積率が緩和されて、今よりはるかに大きなマンションとなるため、既存住人さんの負担は激減します。これはラッキーとしか言いようがありません。しかし、ほとんどのマンションは無理であり、将来はどうすることも出来ないという現実が待っています。<br />
<br />
結果、50年をすぎても大規模修繕をしっかりと行いながら、100年を目指すことになります。<br />
昭和56年以降の新耐震マンションは、しっかりメンテナンスを行えば、100年は保つと言えるでしょう。<br />
<br />
問題はその後です。100年を超えたとき、、それ以降は未知の世界です。限界を迎えたときどうなるか。いま現在、その答えや対策は残念ながらなく、負の遺産と化す可能性が高いと言えます。<br />
<br />
これが、分譲マンションの行末です。売り時を見極めて、新しいマンションに引っ越すか、あるいは、自分で意思決定できる戸建住宅に住み替えるかです。確実に社会問題に発展します。<br />
<br />
子の世代、孫の世代まで資産を残すならば、価格の下がらない場所に土地を買い、そこに住宅を建築することが望ましいと言えるでしょう。<br />
とにかく土地は安定しています。都心でなくても良い場所はたくさんあります。<br />
確実に資産を保つ一つの方法として是非参考にしてください。<br />
<br />
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 </p>

<p><u><strong><span style="font-size:22px;">◆いま賃貸でマンションに住んでいる方にもご提案</span></strong></u><br />
<br />
将来の住まいをどう選ぶべきか、ぜひ一つの参考としてお読みください。</p>

<p><br />
2025年に入り、賃貸マンションの賃料がどんどん上がっています。その背景を説明します。</p>

<p> </p>

<p>都市部のマンション賃料はここ数年で大幅に上昇しています。その背景には、以下のような要因が挙げられます。</p>

<p> </p>

<p><span style="font-size:18px;"><u><strong>1. 大家の投資コスト上昇</strong></u></span></p>

<p> </p>

<p>賃貸物件のオーナーは、住宅ローンとは異なり、投資用ローンを利用しています。これらの金利は住宅ローンの5〜8倍以上にも及び、最近の金利上昇によりオーナーの負担はますます増えています。その結果、家賃を引き上げざるを得ない状況になっているのです。</p>

<p> </p>

<p><span style="font-size:18px;"><u><strong>2. 共用部の維持費の高騰</strong></u></span></p>

<p> </p>

<p>マンションの共用部にはエレベーター、廊下、エントランスなどの維持管理が必要です。電気代・水道代の上昇に加え、建物の老朽化が進めば、修繕積立金も増額されます。ご存知の通り、光熱費は驚くほど高騰しています。そして資材や各種建材の一斉に値上げが進んでいます。加えて、働き方改革による労働時間の圧縮や労使協定の影響から作業員や職人の賃金の上がっています。これらのコストは最終的に賃料に反映されるため、賃貸マンションの家賃上昇は避けられません。</p>

<p> </p>

<p><u><strong><span style="font-size:18px;">3. 周辺の賃貸相場の上昇</span></strong></u></p>

<p> </p>

<p>借地借家法により、オーナーは自由に家賃を上げることができません。しかし、周辺の家賃相場が上昇すると、それに合わせて値上げを行う正当な理由が生まれます。これにより、マンションの賃料はさらに上がる可能性が高いのです。<br />
参考ですが、大家さんから正式に賃料の値上げについて、通達された場合、借主は拒否することが出来ます。<br />
しかし、周辺の賃料が一斉に上がった場合、大家さんが裁判所に申し立てを行うと、賃料の値上げが認められる場合が大いにあります。<br />
その場合、裁判所は住人さんに対して「通達したときに遡って賃料を支払え。」という判決を出します。値上げを拒否し続けることが出来なくなります。判決には逆らえません。</p>

<p> </p>

<p>このような状況の中で、「賃貸に住み続けることが本当に合理的なのか？」 という疑問が浮かび上がります。</p>

<p> </p>

<p><span style="font-size:16px;"><strong>・今こそ住宅を購入すべき理由</strong></span></p>

<p> </p>

<p>現在の住宅ローン金利は依然として低く、住宅ローン控除の優遇措置もあります。賃貸の家賃が高騰する今、同じコストで自分の資産となる住宅を持つ方が合理的だと言えます。何より、出来るだけ早いうちに住宅を購入することで、毎月の返済額は抑えられますし、戸建住宅であれば、ライフスタイルに合ったオーダーメイドの住宅に住めるという大きなメリットがあります。</p>

<p> </p>

<p><strong><span style="font-size:16px;">・マンションを買うなら慎重に</span></strong></p>

<p> </p>

<p>新築マンションの価格は異常なまでに高騰しており、もはや割高な状態です。中古マンションを選ぶのも一つの方法ですが、ここで重要なのが 「資産価値が維持できるかどうか」 という視点です。</p>

<p> </p>

<p>上記で説明した通り、マンションの寿命は最低でも50年、長ければ100年は使えます。しかし、問題はその先にあります。</p>

<p> </p>

<p><span style="font-size:16px;"><strong>・マンションは本当に資産になるのか？</strong></span></p>

<p> </p>

<p>長期的に見たとき、マンションには「住人の合意をもとに解体」という宿命が待っています。これは戸建住宅にはない、大きなリスクです。</p>

<p> </p>

<p>建物は老朽化すれば建て替えが必要になりますが、現在の建築基準法では同じ規模のマンションを再建できる保証はありません。容積率や建ぺい率の規制が厳しくなり、元の住人全員が戻れるケースは少ないのです。</p>

<p> </p>

<p>また、建て替え費用の負担 も問題です。老朽化したマンションは建て替えの合意形成が難しく、結果として放置され、資産価値が大幅に下落するリスクがあります。</p>

<p> </p>

<p>このように考えると、マンションは 「買った瞬間から資産価値が下がるリスクを抱える投資」 であることが分かります。<br />
<br />
とは言え、値段が下がらないマンションを選び、10年で買い替えるという考え方を持つならば、それは成功すると思います。<br />
値段が下がらないマンションの見極め方は様々ですが、データや数値が出ています。<br />
その多くは23区内の都心3区、5区の駅近で、戸数の多いマンションです。</p>

<p> </p>

<p><span style="font-size:16px;"><strong>・なぜ資産家は戸建住宅を選ぶのか？</strong></span></p>

<p> </p>

<p>著名人や資産家は、都心の一等地に戸建住宅を建てることが多いです。もちろん変えるだけの財力があるからですが、一等地でなくても資産を保てる土地はたくさんあります。23区内でなくてもです。著名人、資産家、富裕層が戸建住宅を選ぶには明確な理由があります。</p>

<p> </p>

<p>✔ 長期的な資産形成が可能</p>

<p>✔ 100年後も200年後も自分や子供や孫、その先も土地として自由に活用できる</p>

<p>✔ 古くなったら建て替えればよく、資産価値が維持される。そのコツは「長持ちする構造」や「流行を採り入れず何年経過しても頑丈で古さを感じない住宅」を選ぶ<br />
<br />
✔ 何より、マンションは公共性が高いのに対して、戸建は完全に自分のものだから</p>

<p> </p>

<p>これは、資産を守るための合理的な選択といえるわけで、本当の将来・未来を考えれば、土地を持つ意味があることが判ります。</p>

<p> </p>

<p>・マンション購入の本質を考える</p>

<p> </p>

<p>マンションを「買う」という行為を考えたとき、次のような比喩が浮かびます。あくまで例えです。</p>

<p> </p>

<p><span style="color:#0000ff;"><strong>① クルーズ船の個室を買う</strong></span></p>

<p> </p>

<p>マンションは 「豪華客船の個室を買うようなもの」 です。</p>

<p>• 買った瞬間は快適だが、船（建物）が老朽化すれば運命を共にする。</p>

<p>• 船が廃船になれば、自分の個室も無価値になる。</p>

<p>• 船が沈没しないように、修繕を繰り返すため修繕費をどんどん上げなくてはならない。</p>

<p> </p>

<p><span style="color:#0000ff;"><strong>② 観覧車のゴンドラを買う</strong></span></p>

<p> </p>

<p>マンションを買うことは 「観覧車のゴンドラを買うことに似ている」 です。</p>

<p>• 乗っている間は快適でも、観覧車が止まれば価値はゼロになる。</p>

<p>• 自分の意思では動かせず、管理者の判断に左右される。</p>

<p> </p>

<p><span style="color:#0000ff;"><strong>③ パズルのピースを買う</strong></span></p>

<p> </p>

<p>マンションは 「パズルのピースを買うようなもの」 です。</p>

<p>• パズル全体（マンション）が崩れると、自分のピースも無価値になる。</p>

<p>• 建て替えが必要になれば、元のピース（区分所有権）は不要になる。</p>

<p> </p>

<p>どの例えも共通しているのは、「自分の所有物のはずなのに、最終的にどうなるかを自分で決められない」 という点です。<br />
<br />
少し極端な例えですが、考え方としては間違いではありません。<br />
<br />
自由であり、好きなように使える資産こそ、本物の資産と言えるのではないでしょうか。</p>

<p> </p>

<p>・改めて考えませんか？本当の資産価値を。<br />
 </p>

<p>1、お住まいの分譲マンションをいつまで住み続けるかを考えると同時に、いま売却したらいくらかを知り、次の一手を決める。と言う選択肢。<br />
<br />
2、賃貸にお住まいの場合は、賃料が上昇し続ける今、住宅を購入することは極めて合理的な選択肢である。資産価値の下がらない土地を長期の「住宅ローン」で早めに購入する。と言う選択肢。</p>

<p> </p>

<p>✔ 資産価値が落ちにくい立地の土地を購入する</p>

<p>✔ 質の高い戸建住宅を建てる</p>

<p> </p>

<p>これが、将来にわたって資産を守る、あくまで一つの方法です。<br />
<br />
いま、マンション、特にタワーマンションは完全にブーム(流行り)です。事実、条例で禁止している自治体も出ています。とは言え、「建てば売れる。売り出し価格を高く設定しても売れる。」この状態が今のところ続いていますから、ディベロッパーは建て続けます。流行りのタワーマンションのなかにも数十年経過する物件が増えてきました。修繕積立金が急に上がったり、近い将来どのようにするべきか、管理組合や管理会社、そして国が検討する時期に来ています。流行りもそろそろ終わるかもしれません。<br />
 </p>

<p><span style="color:#696969;"><span style="font-size:11px;">(参考として)<br />
神戸市は、2020年7月に独自の条例を制定し、三宮や元町などの中心部で新築のタワーマンション（タワマン）の建設を事実上規制しました。 </span></span></p>

<p><span style="color:#696969;"><span style="font-size:11px;">この規制は、都心部の一極集中を防ぎ、商業・オフィス機能とのバランスを保つことを目的としています。 これにより、神戸市中心部での新規のタワマン建設は困難となりました。 </span></span></p>

<p><span style="color:#696969;"><span style="font-size:11px;">また、奈良県や島根県など、歴史的景観の保護を理由に高層建築物の高さ制限を設けている自治体も存在します。  </span></span></p>

<p> </p>

<p>マンションは魅力的な住まいですが、長期的な視点で見たとき、本当に自分の資産になるかどうか をしっかりと考える必要があります。今こそ、住宅の本質を見極める時ではないでしょうか。<br />
<br />
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<br />
より良い資産形成をお手伝いします。</p>
<br />

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